보증금을 낮추고 월세를 올릴 때는 연 전환율을 월 금액으로 바꿉니다

1. 전월세 전환의 기본 공식

보증금을 5천만 원 낮추고 연 전환율을 4.75%로 합의한다면 연간 월세 증가분은 2,375,000원입니다. 이를 12로 나누면 월 약 197,917원이 늘어납니다. 반대로 월세를 보증금으로 바꾸는 경우에는 월세 차액에 12를 곱한 뒤 전환율로 나눠 보증금 차이를 역산할 수 있습니다.

계산할 때 전환율 4.75%는 4.75가 아니라 0.0475로 적용합니다. 보증금이 줄면 월세가 늘고, 보증금이 늘면 월세가 줄어드는 방향도 확인하세요.

2. 법정 전환율은 ‘둘 중 낮은 비율’입니다

주택임대차보호법은 보증금 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때 대통령령상 비율과 한국은행 기준금리에 대통령령상 이율을 더한 비율 중 낮은 값을 넘지 못하도록 정합니다. 현행 시행령은 첫 번째 비율을 연 10%, 가산이율을 연 2%로 두고 있습니다.

한국은행 기준금리는 금융통화위원회 결정에 따라 변할 수 있으므로 오래된 블로그의 고정 숫자를 그대로 쓰면 안 됩니다. 계산기에서 기준금리를 직접 확인해 입력하고 계약일의 공식 자료를 보관하세요.

3. 법정 상한이 적용되는 방향을 구분합니다

전월세전환율 제한은 주택 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우의 상한입니다. 월세를 보증금으로 바꾸는 반대 방향의 협상이나 신규 계약의 모든 가격을 같은 공식 하나로 단정하기는 어렵습니다. 계약 갱신, 증액 제한과 적용시점도 별도 법률문제가 될 수 있습니다.

상가 임대차는 주택임대차와 다른 법체계가 적용될 수 있으므로 이 계산기의 주택 기준을 그대로 적용하지 마세요. 분쟁 가능성이 있으면 계약서와 변경 합의서를 가지고 주택임대차 상담기관이나 법률전문가에게 확인해야 합니다.

4. 세입자는 보증금 마련비용과 월세를 비교합니다

보증금 5천만 원을 더 내면 월세 20만 원을 줄일 수 있다고 가정하면 연간 절감월세는 240만 원이고 보증금 대비 약 4.8%입니다. 세입자가 보증금을 마련하기 위해 부담하는 대출의 세후·수수료 포함 비용이 이보다 낮은지, 현금을 묶는 기회비용은 얼마인지 비교할 수 있습니다.

다만 전세대출 한도·보증료·중도상환수수료와 보증금 반환 위험까지 포함해야 합니다. 단순히 전환율이 대출금리보다 높다는 이유만으로 보증금을 무조건 늘리는 결론을 내리면 안 됩니다.

5. 임대인도 세금과 자금용도를 함께 봅니다

임대인은 반환받거나 추가로 받는 보증금을 어디에 사용할지, 월세수입과 세금·공실·수선비를 함께 고려합니다. 전환율 계산은 계약가격을 비교하는 도구일 뿐 실제 순수익률을 보여주지는 않습니다.

보증금은 임대차 종료 시 반환해야 하는 채무 성격의 자금입니다. 투자수익이나 대출상환에 사용하더라도 만기 반환계획과 보증사고 위험을 별도로 관리해야 합니다.

6. 계약서에는 금액과 적용일을 명확히 씁니다

월세만 적고 보증금 변경분이나 적용일을 누락하면 정산 분쟁이 생길 수 있습니다. 계좌이체 내역과 서명된 합의서를 보관하고 확정일자·신고 변경이 필요한지 확인하세요.

7. 월세와 관리비를 섞어 비교하지 마세요

표면 월세가 낮아도 고정관리비나 별도 사용료가 높으면 실제 월 주거비는 더 클 수 있습니다. 전월세 전환 비교에서는 월세 변화와 관리비, 주차비, 공과금, 대출이자와 보증료를 구분한 뒤 총 주거비를 계산하세요.

관리비가 실질적인 임대료 인상 수단인지 여부는 계약과 실제 제공서비스에 따라 판단이 필요합니다. 계산기 결과는 월차임 전환분만 보여주므로 다른 비용을 별도로 더해야 합니다.

8. 자주 하는 계산 오류

1. 연 전환율을 그대로 월 보증금에 곱하고 12로 나누지 않습니다.
2. 4.75%를 숫자 4.75로 곱합니다.
3. 법정 상한을 고정 숫자로 보고 기준금리 변경을 확인하지 않습니다.
4. 보증금→월세와 월세→보증금의 법적 적용을 같다고 봅니다.
5. 관리비·대출비용·보증료를 제외하고 계약을 비교합니다.

9. 자주 묻는 질문